Entenda a decisão do STF da retomada extrajudicial de imóvel

O Supremo Tribunal Federal (STF) validou na última quinta-feira (26/10/2023) a Lei 9.514/1997. Ela reconhece a possibilidade de retomada de imóveis de devedores sem necessidade de decisão judicial.

A decisão foi recebida com críticas por parte da opinião pública, que teme uma série de despejos em massa pelo país. Embora seja necessário tomar alguns cuidados, a medida não é exatamente nova. E também não há motivo para pânico.

Pra contextualizar

Os ministros rejeitaram o recurso de um devedor paulista que assinou um contrato com a Caixa para pagar um imóvel, mas deixou de arcar com as parcelas mensais. A defesa do devedor recorreu à Justiça para contestar a validade da lei, que estabeleceu a execução extrajudicial de imóvel em contratos mútuos de alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Por maioria de votos, a Corte seguiu voto proferido pelo relator, ministro Luiz Fux, favorável à retomada extrajudicial de imóveis. Fux alegou que, mesmo com a medida extrajudicial, o devedor pode entrar na Justiça para contestar a cobrança e impedir a tomada do imóvel.

O entendimento foi seguido pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques, Gilmar Mendes e o presidente da Corte, Luís Roberto Barroso. Os ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia se manifestaram contra a execução sem decisão judicial.

Razão para se preocupar?

Embora a decisão tenha gerado revolta e temor em parte dos cidadãos, a medida não é exatamente uma novidade. É importante deixar claro que, mesmo se a situação chegar a esse extremo, há todo um procedimento feito com a devida publicidade, com a publicação de editais nos quais as pessoas são notificadas.

“O que aconteceu foi que a questão chegou ao Supremo para que ele verificasse se essa previsão é ou não compatível com o chamado devido processo legal substancial, ou seja, com a proteção que todas as pessoas têm do seu patrimônio pela Constituição. O Supremo disse que é um procedimento normal com o qual a pessoa que contratou concordou”, explica Gustavo Kloh, professor da FGV Direito do Rio de Janeiro.

É importante ressaltar também a necessidade do imóvel estar vinculado a um financiamento que esteja dentro do Sistema financeiro de habitação e a prestação não ser paga. “Nesse caso, de dívida de prestação habitacional, o banco vai fazer a consolidação da propriedade. No caso de alienação fiduciária ou se ainda for um imóvel de hipoteca, porque eles ainda existem, vai notificar de que vai executar a hipoteca. E vai fazer o leilão extrajudicial de um imóvel vinculado a um financiamento”, afirma Kloh.

Não é qualquer dívida de banco

O advogado explica ainda que essa situação só acontece com modalidades específicas de transações com os bancos. “Não é qualquer dívida bancária, não é um crédito, um crédito direto, um consignado. Nada disso tem esse leilão extrajudicial. Esse leilão extrajudicial está circunscrito a financiamentos habitacionais. Só”, tranquiliza. Gustavo Kloh lembra ainda que qualquer cidadão tem direito de contestar as cláusulas de um contrato, se julgar que está sendo prejudicado indevidamente.

Mas, como toda operação financeira, há vantagens e desvantagens, além de riscos. “Se o contrato está certo e você não consegue pagar a prestação habitacional do seu imóvel, você vai perder o seu imóvel. Financiamento imobiliário funciona assim. O juro é mais baixo do que os outros juros justamente porque o imóvel garante o pagamento da dívida. Não pagou a dívida, O imóvel é leiloado”, alerta.